Прогноз цен на недвижимость на 2024 год от экспертов: что будет с новостройками и вторичным рынком

Российский рынок недвижимости в очередной раз переживает непростые времена. Скорая отмена популярной программы льготной ипотеки и кризис в экономике рискуют подорвать финансовое благополучие застройщиков. Мы подробно объясняем о том, что было с ценами на квартиры в 2023 году, а также подготовили свой прогноз цен на недвижимость на 2024 год. Еще мы собрали мнения экспертов по этому вопросу и сделали важные выводы.

Как выросли цены на жилье в 2023 году

Ситуация на рынке недвижимости России в уходящем году была непростой. Резкого обвала спроса и объемов возводимого жилья не произошло, равно как и стремительного увеличения цен на него. Тем не менее, рынок переживал сложные времена, которые вряд ли станут проще в 2024-м.

Аналитики рынка недвижимости обычно оценивают данные по ценам на недвижимость из расчета на 1 квадратный метр в однокомнатной квартире в крупнейших городах. И по состоянию на начало зимы 2023-го годовая динамика такая:

Как можно заметить, есть города с аномальным ростом цен – как Челябинск, Омск, Волгоград и Нижний Новгород, а есть и те, где цены почти не выросли или даже упали – это Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области.

В целом по итогам III квартала 2023 года цены на квадратный метр вторичного жилья выросли год к году примерно на 8%, а новостройки – на 4,8%. То есть, рост цен был примерно сопоставим с инфляцией за тот же период. При этом стоит учесть, что спрос на квартиры с вторичного рынка вырос примерно на 15%, а вот по новостройкам спрос менялся в зависимости от периода.

Впрочем, спрос замерить достаточно сложно – обычно для этого оцениваются просмотры объявлений и количество звонков продавцам, а также среднее время экспозиции объявления.

На рынок в 2023 году влияли такие факторы:

• Изменение условий льготной ипотеки и ужесточение нормативов ЦБ. С августа регулятор фактически запретил банкам выдавать ипотеку самым закредитованным клиентам (с долговой нагрузкой выше 50% и 80%). А с сентября вырос минимальный первоначальный взнос по всем льготным ипотечным программам – с 10-15% до 20%. Из-за этого многие потенциальные заемщики поспешили оформить кредиты до ужесточения условий, после чего спрос на ипотеку в целом начал снижаться.
• Повышение ключевой ставки ЦБ. С июля по ноябрь 2023 года регулятор увеличил процентную ставку вдвое – с 7,5% до 15% годовых. Это прямо отразилось на процентных ставках по рыночной (не льготной) ипотеке, которые к концу года достигают 18-20% годовых даже без надбавок. При этом ставки по льготным программам сохранились – там государство доплачивает банкам до реальных рыночных ставок. Из-за этого углубляется разрыв в ценах между новостройками (которые можно купить под 6-8% годовых) и жильем со вторичного рынка (где ставки – до 18-20%).
• Борьба Центробанка с «нерыночной» ипотекой – по сверхнизким ставкам (0,1% годовых), траншевой, ипотекой с кэшбеком и многими другими схемами. Из-за этого также сокращается спрос на кредиты и жилье.
• Дефицит рабочей силы на рынке труда – безработица находится на уровне исторического минимума, а работодателям сложно найти работников в том числе и на стройку. Из-за этого растут расходы на труд, что переносится и на стоимость жилья. К тому же, могут срываться сроки возведения новых проектов.
• Рост номинальных и реальных доходов населения. На фоне дефицита рабочей силы зарплаты выросли в среднем на 13% (по сравнению с концом прошлого года), а с учетом инфляции – примерно на 6%. Недвижимость же остается популярным вариантом для использования свободных средств, что увеличивает спрос.

К концу 2023 года аналитики ожидают спад спроса на недвижимость из-за ограничений в ипотеке. А застройщики уже отмечают большой объем нераспроданных площадей

Прогноз цен на недвижимость на 2024 год

В отличие от прошлых лет, скорое окончание программы льготной ипотеки и борьба Центробанка с закредитованностью населения привели к тому, что большинство аналитиков не ожидает серьезного роста цен на квартиры в 2024 году. Большинство говорят, что цены либо останутся на прежнем уровне, либо даже снизятся (особенно на «вторичку»). Максимум, который ожидается – рост не выше, чем на процент инфляции.

В пользу снижения цен на жилье

Многие аналитики уже всерьез предупреждают о надувании «пузыря» на рынке недвижимости в России. Так, цены на жилье росли в последние несколько лет, а ипотечное кредитование ставило рекорд за рекордом. После того, как импульс роста продаж в ипотеку сойдет на нет, жилье может начать дешеветь. А это будет значить, что подешевеет залоговое имущество по выданным ипотечным кредитам, что значительно увеличивает риски для банков (ведь залог перестает перекрывать сумму долга).

Впрочем, в 2024 году пузырь вряд ли лопнет – если цены на недвижимость и будут снижаться, то достаточно умеренно. Основную роль в этом сыграет прекращение с 1 июля 2024 года программы льготной ипотеки. Некоторые эксперты полагают, что правительству придется продлевать ее (пусть и не в нынешнем виде), если к тому моменту рыночные процентные ставки не опустятся хотя бы к уровню в 10% годовых.

Спад спроса из-за завершения госпрограммы может обрушить цены на недвижимость – причем как в новостройках, так и на вторичном рынке, полагают эксперты:

• цены на вторичку в 2024 году плавно снизятся примерно на 10%, считает Сергей Шлома из агентства «ИНКОМ-Недвижимость» – по его мнению, спрос на квартиры будет спадать, а предложение вырастет;
• в январе-феврале 2024 года цены на вторичном рынке предельно снизятся, скидки могут составлять до 20-30%, считает ипотечный брокер Дмитрий Ракута – если, конечно, ключевая ставка и предложение вторичного жилья останутся на прежнем уровне;
• подешевеют как готовые квартиры, так и новостройки, говорит директор Prosperity Capital Management Алексей Кривошапко – после отмены льготной ипотеки застройщикам придется давать крупные скидки, чтобы хоть как-то распродать построенные метры;
• цены на недвижимость в Москве в 2024 году упадут примерно на 10% из-за отмены льгот по ипотеке и охлаждения спроса, показало исследование IRN.RU;
• жилье на вторичном рынке подешевеет на 10-12% в течение 2024 года, говорит директор Циан Дмитрий Григорьев;
• стоит учитывать, что жилье будет дешеветь по-разному в разных регионах, говорит гендиректор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский – поэтому снижение может быть от 3% и даже до 25% в отдельных субъектах, а реальная цена в сделке может быть на 15-18% ниже за счет скидок;
• подешевеет преимущественно «старое» жилье на вторичном рынке – построенное до 2005-2010 годов, говорит Андрей Хромов из Российской гильдии риелторов – по его мнению, уже наступил момент коррекции рынка после нескольких лет роста.

Что интересно, даже официальные спикеры от власти не скрывают, что спрос на жилье и цены на него могут снизиться. Из-за высокой ключевой ставки может сократиться спрос на жилье по программе льготной ипотеки, считает глава финансового комитета Госдумы Анатолий Аксаков. Снизятся цены преимущественно на первичном рынке – потому что госпрограмма ориентирована именно на него.

В пользу повышения цен

Менее популярны среди экспертов мнения, согласно которым жилье не будет падать в цене и в 2024 году. Среди причин – нежелание застройщиков терять свою прибыль, рост цен на стройматериалы, а также вероятность продления (а не прекращения) льготной ипотечной госпрограммы.

По мнениям экспертов, уверенных в сохранении или росте расценок, можно сделать такой прогноз цен на недвижимость в 2024 году:

• Жилье не может подешеветь из-за роста себестоимости строительства – по данным аналитика «Финама» Полины Щукиной, за полтора года она увеличилась на 40%. А отдельные категории стройматериалов дорожали на 170% по сравнению с цифрами два года назад.
• У девелоперов накопился достаточный запас прочности, который позволит им не снижать цены на жилье. По данным автора канала «Экономизм» Алексея Кричевского, некоторые компании нарастили чистую прибыль в 2-5 раз за последние три года, что позволит им продержаться в период кризиса и не снижать цены. При этом цены могут и вырасти до 7%, хотя «неликвид» застройщики будут сбывать со скидками до 30%.
• Власти могут и продлить программу льготной ипотеки, пусть и не для всех желающих заемщиков, считает Павел Луценко с портала «Мир квартир». По его мнению, застройщики согласятся на снижение цен лишь в исключительной ситуации – например, если после весны 2024 года и выборов ЦБ не снизит ключевую ставку.
• Цены на новостройки в 2024 будут расти в первой половине года примерно на уровне инфляции, а дальше все будет зависеть от политического решения по льготной ипотеке, предполагает Сергей Зайцев из компании «Этажи».

Отдельно эксперты прогнозируют повышение цен на новостройки в Москве. Например, в «массовом» сегменте они могут подняться на 15-30%, на то есть несколько причин. Так, по словам владельца агентства недвижимости Марселя Ахметшина, спрос будут подогревать инвесторы и те люди, которые хотят обновить свое жилье. А по словам завкафедры Финуниверситета Алексея Цыганова, на спрос влияют также миграционные потоки и рост числа людей, у которых за последнее время существенно выросли доходы.

Каким будет спрос на квартиры в 2024 году

Ситуация на рынке недвижимости в последние два года развивается вопреки обычной логике. Несмотря на кризис, банки в 2022 году выдали ипотеки на 4,8 триллионов рублей – лишь немногим меньше, чем в докризисный 2021-й. В 2023 году аналитики прогнозируют рост выдач до 6-6,5 триллионов рублей – это будет новый рекорд.

При этом спрос на жилье зависит от текущей ситуации на рынке. Например, при ключевой ставке на уровне 7,5% (которая держалась год) существенной разницы между льготной и обычной ипотекой не было. Но при нынешних ставках спрос на квартиры в новостройках заметно превосходит спрос на вторичку – просто потому, что за готовую квартиру придется платить 18-20% годовых.

Однако даже сейчас спрос на недвижимость в новостройках далек от того, чего ожидают застройщики. По данным «Дом.РФ», на 1 ноября 2023 года в России было 71,1 млн квадратных метров нераспроданного жилья. Из этого объема 44 миллиона уже выставлено на продажу, остальное приходится на проекты, которые еще не привлекают деньги дольщиков. Это много – для понимания, в 2023 году будет построено около 102 млн квадратных метров жилья, так что на непроданную часть приходится порядка 70%.

Что касается спроса, то максимальным он был в августе 2023 года – как раз перед ужесточением условий льготной ипотеки. Всего за месяц выдано больше 100 тысяч кредитов на 513 миллиардов рублей.

В 2024 году основной спрос будет приходиться так же на новостройки, считает коммерческий директор ГК «А101» Мария Орлова. По ее словам, ипотеку под 8% годовых, скорее всего, продлят на более жестких условиях (например, сделав более адресной). И эта программа будет поддерживать спрос и дальше.

Сколько планируется построить жилья в 2024 году

За последние годы в России постепенно рос объем введенного в эксплуатацию жилья. В 2023 году, по предварительным прогнозам, объем ввода составит примерно 103-104 миллиона квадратных метров:

Что касается последующих лет, то согласно национальным проектам, к 2030 году Россия должна выйти на строительство 120 миллионов квадратных метров жилья в год (изначально план был на 2024 год). Но в этой цифре учтено, что доля ИЖС (частных домов) должна год от года увеличиваться.

Уже сейчас профильный вице-премьер Марат Хуснуллин обеспокоен тем, что планы на 2024-2025 годы будет выполнить сложно. Запланирован рост на 5-8% для многоквартирного строительства в год, а ИЖС будет занимать больше половины этой цифры.

Если учесть, что в построенных 103 млн квадратных метрах жилья около 50 млн приходится на частные дома, то с учетом роста на 8% в 2024-м должны сдать около 57 млн квадратов многоквартирных домов. И столько же или больше – ИЖС.

Какие новшества предложат застройщики

В 2023 году строительные компании еще предлагали нестандартные варианты продажи жилья. Например, была популярной схема околонулевой ипотеки – когда клиент оформлял кредит под 0,1% годовых, а переплата была просто включена в стоимость квартиры. Чуть позже появилась траншевая ипотека (там заемщик почти ничего не платил, пока дом строится), а также ипотека с кэшбеком. Но все эти схемы прикрыл Центробанк, который крайне обеспокоен ростом рискованного кредитования.

Тем не менее, застройщики постоянно придумывают что-то новое, что может привлечь потенциальных покупателей жилья. Что смогут предложить компании в 2024 году:

• Нестандартные форматы жилья – коливинги, сервисные апартаменты или апарт-отели. Это – тренд на количество сервисов в локации, что стало привлекать молодых покупателей сильнее, чем характеристики самой квартиры, говорит Мария Орлова. Кроме прочего это выражается в сокращении площади спален в пользу кухни-гостиной и использовании технологий «умного дома».
• Трейд-ин и рассрочка первоначального взноса. Эти меры ориентированы на тех заемщиков, которые окажутся без возможности взять ипотеку, если первый взнос будет увеличен с 20% до 30% (такие идеи рассматривает правительство). Также на уровне идеи предлагают выдавать семьям сертификаты на первый взнос (хотя эту идею явно не поддержит ЦБ).
• Переориентация на сегмент ИЖС. Как показывают опросы, едва ли не большинство россиян мечтают жить в своем собственном доме, но позволить себе это могут далеко не все. Сейчас рынок ИЖС постепенно растет, в том числе за счет распространения на него льготных ипотечных программ (хотя и только для типовых проектов с участием застройщиков). До конца года Минстрой обещает разработать отдельную программу ипотеки на ИЖС, которая может охватывать до 150 тысяч кредитов в год – то есть, цель заключается в увеличении выдач таких займов.

Еще один необычный тренд последних лет – появление так называемых флипперов. Это покупатели, которые покупают квартиру под ремонт, делают его и перепродают жилье по более высокой цене. Как правило, они делают покупку в кредит, а после ремонта и продажи квартиры этот кредит погашают. Правда, стоит учитывать важный фактор – при продаже квартиры раньше, чем через 5 лет после покупки придется платить налог с части дохода.

Что будет с ценами на стройматериалы в 2024 году

Стоимость стройматериалов – один из важнейших факторов в формировании цен на недвижимость. Например, в 2020 году после запуска льготной ипотеки начался ажиотаж на строительном рынке, и даже самые простые материалы резко выросли в цене. Как следствие, из-за этого подорожала и возводимая недвижимость.

Сейчас Россия столкнулась с проблемами в поставках импортных строительных материалов и оборудования, но сейчас большую часть потребностей закрывает внутреннее производство (особенно для жилья комфорт-класса).

В 2023 году на рынке даже зафиксировали снижение цен на ряд категорий стройматериалов. Например, общестроительные материалы упали в цене на 12%, а листовые – на 10%, также на 9% подешевел крепеж. Впрочем, снижение видно при сравнении с ценами весной 2022-го, когда они быстро росли на волне ажиотажа. А вот при сравнении с ценами за 2020 год стоимость ощутимо выросла.

На 2024 год прогнозы по ценам такие:

• Снизятся цены на фанеру и материалы из древесины, на лакокрасочные материалы и химию, считает автор канала TechnoLog. Но уже весной 2024 года он ждет новой волны роста цен и на металл, и на дерево.
• Вырастут цены на межкомнатные двери и газобетонные блоки – это связано с курсом доллара, считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. По его данным, некоторые материалы подорожали на 10-20%, а вот другие – в 2-3 раза. В
• Ждет повышения цен на стройматериалы руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев – он говорит, что даже сейчас российские магазины стройматериалов торгую наполовину импортной продукцией, которая зависима от колебаний курса рубля.
• Цены на металл и кабельную продукцию в 2024 году могут прибавить 5% к уже состоявшемуся повышению на 25% в текущем году, считает Павел Попков из компании «2Б проект». Он связывает подорожание с колебаниями мировых цен на медь, из которой обычно производятся провода.

Впрочем, многое здесь зависит от региона – ведь в некоторых субъектах поставки хорошо отлажены и остаются стабильными даже при высоком спросе. А есть отдаленные территории, где дорого все.

Что еще говорят эксперты

Чтобы дать нашим читателям лучшее представление о том, что будет с ценами на жилье в 2024 году, мы также опросили наших экспертов. Им задали вопросы о том, как они видят прогноз цен на жилье в 2024 году в целом, по новостройкам и вторичному рынку, а также – какие факторы будут на это все влиять.

Наиболее вероятный сценарий – стагнация цен на рынке новостроек, и сокращение стоимости «вторички». Новостройки по-прежнему будут востребованы как минимум в первом полугодии, пока будут действовать программы субсидирования, поэтому и цены на них в целом не сократятся. Однако проблемы с продажами вторичного жилья скажутся и на рынке новостроек, ведь 20-40% покупателей нового жилья – это вчерашние продавцы старых квартир.

Совокупный спрос сократится, и прежде всего это почувствуют девелоперы наименее ликвидных проектов, в которых цены могут снизиться (или, что более вероятно, появятся большие скидки – от 15% и выше). Другие застройщики сохранят прежний уровень цен, но повышать их будет трудно из-за мощной конкуренции (в продаже беспрецедентно много жилья).

Во вторичном сегменте рынка ситуация хуже – владельцы ликвидны квартир (свежие новостройки, сталинки и т. п.) будут снимать их с продажи или сдавать в аренду. Собственникам более массовых и дешевых квартир (в условных панельных домах советской эпохи) придется продавать их с большим дисконтом или также выставлять на рынок аренды. Поэтому цены будут сокращаться как структурно (из-за ухода с рынка владельцев ликвидного жилья), так и органично – из-за низкого спроса. Разница в стоимости квартир от застройщиков и частных владельцев останется большой.

Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве.

На мой взгляд, в первой половине 2024 года на первичном рынке цены будут медленно расти вверх, на вторичном – ожидается стагнация после коррекции вниз конца 2023 года. В случае вероятной отмены льготной ипотеки и повышения первого взноса по остальным госпрограммам летом 2024 года первичное жилье начнет медленно дешеветь. Однако эта тенденция не затронет ликвидные премиальные проекты. Тем более, по-видимому, к середине следующего года ЦБ снизит ключевую ставку. На вторичном рынке после изменения главного макроэкономического показателя проявится эффект отложенного спроса, что приведет к умеренному росту цен.

Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов».

В 2024 год мы заходим с похожей картиной рынка недвижимости начала 2023 года. Вторичное жилье стоит, новостройки продаются с ажиотажем, а все дело в ставках на ипотеку. Вероятно, на начало года выпадет период небольшой стагнации, все будут ждать изменений, а после того, как они произойдут, многие снова отправятся за покупкой квартиры.

Мы уже столкнулись в прошлых периодах с льготной ипотекой под ставку 12%, и достаточно быстро застройщиками и банками были приняты решения, как поддерживать продажи. Клиентов со 100% деньгами становится все меньше, более того, с повышением первого взноса, у клиентов чаще всего не хватает денег до 20%.

Без ипотеки клиенты будут склоняться к вторичке, где цены сильно демпингуют. А клиенты с ипотекой вернутся к рассмотрению более дешевого жилья небольшого метража, чтобы уместиться в первоначальный взнос и комфортные платежи. Для поддержания спроса будут работать субсидированные программы, траншевая ипотека, которые выбирают сейчас более половины клиентов.

Яна Вирченко, основатель центра недвижимости M.Estate.

Поскольку для вторичного рынка нет никаких драйверов роста, то мы увидим спад продаж в связи с высокими ставками по ипотеке, и вслед за этим возможное снижение цен. Но обвала точно не будет, так как большое количество сделок на рынке являются альтернативными, когда людям для покупки нового необходимо продать свое жилье. Таким образом, рынок вторичной недвижимости является «темной лошадкой», продажи по которой в некоторой степени тянут за собой рынок новостроек вверх. Поэтому, если снижение цен на вторичку будет, то не более 10% за весь 2024 год.

Но этот сценарий возможен только при условии того, что у нас не будет никаких потрясений в 2024 году и он не будет нас «удивлять» так, как это сделал в свое время 2022 год. В противном случае все прогнозы не будут иметь смысла.

Первичный рынок в первой половине 2024 года может даже немного вырасти в цене, так как застройщики будут создавать ажиотаж на почве того, что скоро закончится срок действия льготных программ, и на фоне возросшего спроса они будут поднимать цены на свои объекты.

Вторая половина 2024 года остается загадкой – ключевым фактором является то, в каком виде будут продолжать действовать льготные программы. Они точно будут продлены, но, вероятно, они будут более точечными и ставки по ним будут выше, так как текущие ставки по программам с государственной поддержкой создают огромную нагрузку на бюджет.

Но снижать цены на свои объекты застройщики во втором квартале 2024 года вряд ли будут, так как при покупке строящегося жилья клиенты вносят денежные средства на эскроу-счет, а девелопер получает их только после сдачи объекта в эксплуатацию, при этом строительство идет на средства, полученные в рамках проектного финансирования от банков. И если сдача дома в эксплуатацию будет только через пару лет, то застройщику не имеет смысла снижать стоимость на свои объекты сейчас на несколько месяцев, чтобы получить денежные средства со счета только через пару лет – это нелогично.

Максим Чурилов, руководитель агентства недвижимости IDEA Estate.

В целом радикальные изменения на рынке новостроек и вторичного жилья в 2024 году могут произойти в результате изменений условий льготного ипотечного кредитования. При ужесточении условий спрос на жилье может значительно снизится, что может привести к корректировке цен на рынке.

Мы видим, что ЦБ РФ крайне обеспокоен высокими темпами ипотечного кредитования и качеством этих займов, поэтому активно призывает к ужесточению программы льготного ипотечного кредитования (планируют количественные ограничения и повышение первоначального взноса). Также на рынок жилья оказывает влияние уровень ключевой ставки (особенно для вторичного рынка), на сегодняшний день мы предполагаем, что ЦБ перейдет к снижению ключевой ставки уже в первом квартале 2024 года, что положительно повлияет на рынок недвижимости и рентабельность застройщиков за счет снижения стоимости займов.

Александр Паточкин, финансовый директор группы компаний «Меридиан».

Ситуацию на рынке вторичного жилья – спрос, предложение, динамику цен за квадратный метр – в значительной степени определяют условия по ипотеке, так как основная масса сделок осуществляется с привлечением кредитных средств. С учетом значительного повышения ключевой ставки ипотека становится все более дорогой и менее доступной для россиян.

Пока спрос и цены на рынке поддерживаются за счет того, что банки определенное время сохраняют старые условия по ранее одобренным кредитам. Обычно условия для одобренных клиентов удерживают до трех месяцев, в отдельных банках до четырех. Соответственно, где-то до середины декабря активность в сегменте будут поддерживать покупатели, которые могут приобрести жилье по более низким ставкам. Далее рынок вторичного жилья неминуемо ожидает охлаждение. Спрос начнет падать, что приведет к коррекции цен.

В момент стагнации после периода роста объекты дешевеют по-разному. Цены на квартиры более интересные с точки зрения локации, года постройки и состояния дома, класса и престижности ЖК если и начинают падать, то незначительно. А вот неликвидные объекты, то есть расположенные в домах старого фонда, с невостребованными планировками, в не самых престижных районах, могут резко обвалиться в цене.

Прогнозирую, что если на рынке в следующем году не произойдет глобальных позитивных переломов, а условия по ипотеке сохранятся на примерно тех же уровнях, что сегодня, то цены на ликвидную вторичную недвижимость снизятся до 5%. В старом фонде возможно падение цен и рынка на 15-20%.

Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости ЦДН.

В 2024 году продолжится периодическое увеличение стоимости квадратного метра жилья, это, прежде всего, относится к первичному рынку недвижимости. Цены квадратного метра будут повышаться в связи с ростом расходов на строительство, зачастую вызванных инфляционными процессами. Застройщики периодически будут применять акции, скидочные предложения на свои объекты, но они будут нацелены на оплату полной стоимости или рассрочки за счет собственных денежных средств.

Вторичный рынок проявит себя относительной стабильностью цен, увеличения, на наш взгляд, не будет. В нынешней ситуации продавцы на вторичном рынке, скорее всего, займут «выжидательную позицию», и снижать цены будут «неохотно».

Светлана Коваленко, доцент кафедры финансового контроля, анализа и аудита РЭУ им. Г. В. Плеханова.

Главный двигатель рынка недвижимости – ипотека. Во многом ситуация зависит от того, насколько она будет посильна для покупателей. На данный момент до 1 июля 2024 года, то есть до окончания льготной программы под 8%, мы не ожидаем резких изменений.

Сейчас рынок всколыхнуло повышение ключевой ставки. Ускорились покупатели, у которых оформление ипотечного кредита было в процессе, поэтому мы наблюдали рост спроса и цен. Как только эта история уляжется, предположительно, цены на недвижимость откатятся назад, и стагнация продлится до середины 2024 года. Повышение ставок по ипотечным кредитам из-за ключевой ставки также не способствует росту спроса на недвижимость. Мы предполагаем, что в 2024 году не стоит ожидать резкого снижения «ключа», как это случилось в 2023. Здесь другой сценарий.

Что будет после июля 2024 года, зависит от принятых государством мер. Чтобы помочь отрасли, нужны программы, которые действительно будут выгодны покупателям, иначе спрос рухнет. Скорее всего, ипотека станет более адресной, и ее будут давать, например, семьям даже с одним маленьким ребенком, врачам, жителям определенных регионов.

Клиентам, которые планируют покупать квартиру, мы советуем делать это по необходимости. Если расширилась семья и нужно увеличить жилплощадь, не стоит ждать снижения цен или ставок. Ситуация на рынке может обернуться противоположным образом. Если у вас есть необходимость, вы готовы покупать квартиру, то лучшее время – сейчас.

Дисконты и выгодные предложения от застройщиков могут помочь хорошо сэкономить. Девелоперы вряд ли серьезно снизят темпы строительства и ввода в эксплуатацию жилья, поэтому им нужно будет поддерживать спрос. В этот непростой период застройщикам важно быть гибкими и чутко реагировать на запросы покупателей.

Марина Бабич, бренд-маркетолог экосистемы ТРЕНД Новостройки.

Если ключевую ставку продолжат поднимать (а на конец года не видно предпосылок для снижения), то ставки по ипотеке на вторичку останутся высокими и станут еще выше. Вероятно, что после Нового года вторичка вообще будет стоять и очень плохо продаваться. Покупатели будут преимущественно лишь с наличкой, и спад покупательской способности приведет к повышению торга. На существенный торг согласятся тоже не многие, что также затормозит рынок.

Как бы там ни было, даже в таких условиях вторичку в ипотеку будут брать и по высоким ставкам, но, скорее всего, минимальные суммы, какой-нибудь небольшой «хвостик», которого не хватает для покупки более привлекательного варианта. Понимая, что потом смогут сделать рефинансирование, когда уже процентные ставки упадут. И это, в принципе, будет вполне реально.

Что касается новостроек, если ничего не изменится, процентные ставки по новостройкам по господдержке, оставят на уровне 8% и 6% и первоначальный взнос в 20%, то новостройки продолжат рост в соответствии с плановыми показателями о повышении. В общем, будут брать больше новостройки, потому что вторичку всё-таки по высокой ставке многие откажутся. Да и рассчитывая платеж – новостройка со всеми акциями выходит выгоднее, если еще учитывать готовую отделку от застройщика и отсутствие необходимости делать ремонт.

Если сделают первоначальный взнос 30%, то на новостройки будет небольшой спад, незначительный – всё равно есть же люди, которые могут и 30% взять как потребительский кредит или накопить. Ситуация с ценами на новостройку будет сохраняться, пока не будет резких изменений со стороны банков и Минфина, таких как повышение первого взноса и процентных ставок по льготным ипотекам или их отмена.

Павел Красавцев, руководитель агентства NEXT Estate.

Сейчас на рынке мы видим интересную тенденцию. После повышения ключевой ставки до 12-15% ожидалось снижение спроса примерно на 20-30%, но фактически его не происходило. Снижение спроса было незначительным – может на 5-10% по рынку. Частично оно нивелировалось сезонностью, потому что осень – это всегда высокий сезон на рынке недвижимости. В течение всего октября мы еще наблюдали выходы в реальные сделки тех клиентов, которые одобряли ипотеку в августе по достаточно адекватным процентным ставкам. И как будут вести себя клиенты, которые получают одобрение по новым ставкам, мы точно будем понимать к концу ноября. Входящий поток активен, клиенты продолжают консультироваться по ипотеке, но будут ли они приобретать?

В теории цены на вторичную недвижимость должны снижаться. Это снижение будет чуть позже, так как собственникам потребуется 3-4 месяца, чтобы понять, что они не смогут продать по текущим ценам и скорректировать стоимость.

Цены на новостройки растут. Скорее всего, до июня 2024 года в том или ином виде продолжат расти, потому что государственная поддержка является однозначным драйвером на рынке первичного жилья. И переход клиентов со вторичной рынка на первичный будет продолжаться. Это значит, что у застройщиков будет потенциал для повышения стоимости квадратного метра.

Евгений Затонский, генеральный директор компании «Этажи Москва».

Ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ привело к повышению ставок по ипотеке и к усилению спроса на ипотечные госпрограммы. В ближайший год рынок первичного жилья ожидает поэтапное возвращение к рыночным условиям кредитования. Однако, мы полагаем, что это не несет для рынка глобальных угроз. Напротив, подстегнет к расширению адресных программ и, возможно, увеличит интерес потребителей к ИЖС, т. к. средний чек сопоставим чеку по госпрограмме в новостройках.

Для покупки «вторички» – спрос на ипотеку за месяц упал на 30-45% из-за высоких ставок.

Цены на первичном рынке недвижимости, застройщики скорее всего, будут удерживать и в следующем году. Вторичный же рынок будет придерживаться первичного, стимулируя продажи дисконтом. Ожидать в следующем году снижения объемов строительства не стоит, так как среднестатистический цикл строительства составляет 2,5 года.

Константин Злобин, директор по развитию компании «Астерра».

В связи с повышением ключевой ставки рыночные ставки по ипотекам – например, на вторичную жилую недвижимость – достигнут заградительного уровня. Ставка выше 15% – неподъемная для покупателей, поэтому спрос на «вторичку» продолжит снижаться. Будут развиваться жилищные программы – например, trade-in.

По trade-in можно частично или полностью оплатить новое жилье за счет текущей недвижимости. «Вторичка» для застройщиков всегда являлась источником первого взноса на квартиру. Trade-in помогает избежать дисбаланса – вторичное жилье останется таким источником, но учитываться будет по-другому. Может даже появиться новая отрасль аренды вторичной жилой недвижимости.

При этом программу льготной ипотеки вряд ли завершат – это одна из основных мер поддержки строительной отрасли в России. Некоторые изменения возможны, но для молодых семей, участников СВО, ИТ-специалистов и других категорий – программа сохранится.

Высокая ставка рефинансирования – чаще всего краткосрочная мера. Сроки, на которые ЦБ вводит высокую ставку рефинансирования, обычно короче, чем циклы изменения спроса и предложения на рынке жилья, а потому скоро небольшой прирост цен на «вторичку» остановится. В частных случаях покупатели вторичного жилья за наличный расчет или каким-то другим способом, кроме ипотечного финансирования – смогут получить скидку выше, чем раньше. По моей оценке, дисконт может составить до 15-20%. Так или иначе, много объектов вторичной недвижимости уже продано в ипотеку. Застройщики сейчас задумаются, как в долгосрочной перспективе использовать «вторичку» в качестве первого взноса – но глобально ничего не изменится.

Ставка рефинансирования – мера политически и социально значимая, поэтому ЦБ проявляет такую жесткость. Инфляцию нужно сдержать, чтобы выйти на приемлемую ставку в следующем году, в преддверии выборов. Практика применения высокой ставки рефинансирования повторяется – пики были и в 2014, и в 2022 годах. При этом уровень свыше 15% держался недолго.

Алексей Лазутин, управляющий партнер «Брокерус».

В ближайшие несколько недель мы ожидаем рост ставок по ипотеке до 17-18%. Пока банки меняют условия, выдача ипотек будет приостановлена, т. к. банкам не выгодно будет давать ипотеку, и они приостановят ее выдачу. В такой ситуации «рисковые» покупатели предпочитают вторичный рынок, выкупая квартиры банкротов, с надеждой на будущее рефинансирование и уменьшение платежей.

Однако, с учетом отсутствия льгот на вторичном рынке и продолжающейся льготной ставки в 8% на новостройки, мы предполагаем, что ставки на вторичке скоро достигнут 16-17%, что вызовет рост цен. Ожидается, что цены на первичном рынке вырастут примерно на 10% до конца года, т. к. застройщики будут стремиться сохранить коммерческую выгоду.

С учетом выгодности льготной ипотеки для первичного рынка, она продолжит привлекать спрос, и, вероятно, не подвергнется сильным изменениям. Лобби со стороны застройщиков и банков поддерживает стабильность в этом направлении, и даже при разговорах о реформах, изменениях в льготной ипотеке ожидать не стоит.

Если говорить о ценах, первичный рынок будет расти, вторичный немного упадет. Думаю, никаких больших скидок на вторичку ждать не стоит, потому что, если сравнивать с похожей ситуацией 22 года, когда ставки по ипотеке составляли 20-21%, вторичка сильно не упала. В этот раз ситуация будет примерно такая же.

Сервер Муртазаев, операционный директор компании Ox Capital.

Стоимость «квадратного метра» в Москве, МО и крупных городах вряд ли снизится, так как затраты на строительство продолжат возрастать на фоне неблагоприятных колебаний на валютном рынке и т.д. Поэтому мы ожидаем ощутимый рост цен на первичном рынке в Москве и области, а также в ЮФО.

Ранее, в августе и сентябре этого года, мы наблюдали рекордный всплеск продаж. Очевидно, что за этим скачком последует падение уровня спроса, потому что покупателям нужно адаптироваться к новым условиям по ипотеке. В свою очередь застройщики будут использовать стратегию плавного удорожания цен, чаще проводить акции и запускать спецпредложения.

Тем, кто все же хочет приобрести недвижимость, мы рекомендуем совершать сделку на начальном или среднем этапе строительства, не откладывая покупку в надежде на снижение цен. С точки зрения инвестиционной выгоды лучше покупать квартиру с льготной ипотекой на срок 10-15 лет на первичном рынке на ранней стадии строительства.

Привлекательность вторичного рынка продолжит снижаться, поскольку основным драйвером продаж в 2021-2024 годах остается льготная ипотека на первичное жилье. Сопоставимые квартиры по площади на первичном и вторичном рынках могут различаться в ежемесячном платеже и размере переплаты на 35-45%.

Дальнейший рост цен на недвижимость вполне может усилить тренд на уменьшение площадей квартир. Также ожидаем дальнейшего расширения предложений в сегменте загородного ИЖС.

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI Group.

Основной вопрос заключается в том, будет ли продлено государственное регулирование ипотечных ставок, в частности, льготная ипотека под 8% на новостройки, а также каким будет размер ключевой ставки. Если программа будет продлена, это может поддержать спрос на новостройки и в некотором смысле стабилизировать рынок недвижимости. Если программа продлена не будет, это приведет к снижению спроса на новостройки и увеличению ставок по ипотеке, что сделает покупку жилья менее доступной для большинства населения.

При этом возможен и третий вариант, когда льготная ипотека будет сохранена, но в урезанном виде.

В любом случае потенциал для снижения цен на новостройки. ограничен. В первую очередь потому, что строительство новых домов в настоящее время идет с помощью проектного финансирования, что делает стоимость строительства менее зависимой от непосредственных продаж.

Что касается вторичного рынка, то в случае сохранения высокой процентной ставки, продавцы самых ликвидных квартир могут временно снять с продажи свои объекты. Другие собственники могут также повременить с продажей и начнут сдавать свои объекты в аренду. Те, кому надо продать жилье срочно по каким-то жизненным обстоятельствам, безусловно готов будут торговаться, местами даже сильно.

В итоге в 2024 году рынок недвижимости в России может испытать различные тенденции снижения цен, в зависимости от типа рынка (первичный или вторичный) и характеристик конкретных объектов недвижимости. В то время как первичный рынок может оставаться более устойчивым из-за проектного финансирования и инфляции, вторичный рынок может показать чуть большую волатильность с потенциалом для умеренного снижения цен, но пока еще без резкого обвала.

Сергей Макаров, руководитель агентства недвижимости Vysotsky Estate.

Выводы: стоит ли покупать или продавать квартиру в 2024 году

Большинство экспертов сошлись на мнении, что взрывного роста цен на недвижимость в России точно не будет, а завершение ипотечной программы естественным образом охладит рынок жилья. Причем коснется это, прежде всего, новостроек, но за ними обычно следуют и цены на «вторичку».

С учетом этого можно сделать такие выводы:

• Стоит ли продавать жилье в 2024 году: если планируется покупка другой (лучшей) квартиры в России, или если недвижимость покупалась для инвестиционных целей, то время в целом удачное. Лучше начинать подготовку к продаже уже сейчас – ведь многие эксперты полагают, что цены на вторичном рынке начнут снижаться по мере сокращения выдач льготных кредитов. Надеяться, что правительство распространит льготную ипотеку на «вторичку», не стоит – эти программы служат лишь поддержке застройщиков.
• Стоит ли покупать квартиру в 2024 году: если речь идет о квартире в новостройке в кредит, то можно успеть попасть «в последний вагон» льготной ипотеки до середины 2024 года. Вряд ли в обозримом будущем удастся взять кредит дешевле 8% годовых (разве что в семье планируется пополнение – тогда есть смысл подождать и взять семейную программу). Покупать вторичное жилье сейчас есть смысл только за наличные – кредит под 18-20% годовых удастся выгодно рефинансировать не ранее, чем через несколько лет. А если у семьи есть наличные на новостройку, есть смысл подождать до завершения льготной ипотеки и найти вариант с хорошими скидками от застройщика.
• Брать ипотеку или накопить на покупку за наличные: для новостроек в приоритете, конечно, ипотека – ведь ставки по кредитам даже ниже, чем по банковским депозитам. А вот покупать апартаменты или жилье с «вторички» в кредит нужно с большой осторожностью. Например, взять минимальную недостающую сумму, чтобы проценты по ипотеке не были слишком большими.

Впрочем, все это касается ситуации, если в России не произойдет каких-то экстраординарных событий и не начнется еще один кризис. Такие «черные лебеди» в последние пару лет за считанные дни меняли весь политический и экономический ландшафт страны.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли упасть цены на недвижимость в 2024 году?

Эксперты не исключают такого варианта, однако резкого падения ждать не приходится. Дело в том, что застройщики не смогут радикально снизить цены, потому что расходы на стройматериалы и рабочую силу регулярно увеличиваются. Но можно будет найти хорошие скидки на не самые популярные варианты квартир.

Продлят ли льготную ипотеку после 1 июля 2024 года?

Этого сейчас не знает никто, однако все чаще раздаются инициативы в пользу продления программы с ограничениями. Например, ее могут сохранить для отдельных регионов или для некоторых категорий заемщиков. Но в целом продление будет зависеть от экономической обстановки в середине следующего года.

Можно ли взять льготный ипотечный кредит на вторичное жилье?

По общим правилам – нельзя, но есть несколько исключений. Кредит на «вторичку» дают по семейной ипотеке в Дальневосточном федеральном округе в сельских поселениях. А по Дальневосточной ипотеке – на сельских территориях, в Магаданской области и Чукотском АО, а также в моногородах Дальнего Востока (а теперь и Арктики).

По материалам